離婚時に持ち家があり、なおかつ住宅ローンの残債がある場合
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離婚時に持ち家があって、まだ住宅ローンが残っていると、どうしたらいいのか本当に悩みますよね。
離婚時に住宅ローンが残っている場合の注意点
まず、一番大切なのは、「名義」と「住宅ローンの契約」がどうなっているか、という点です。
1. 住宅ローンの名義をしっかり確認しましょう
住宅ローンは、銀行と契約しているものです。この契約者が誰になっているか、がとても重要になります。
- 夫または妻のどちらか一方が単独で契約している場合: この場合は、契約している方がローンの返済義務を負います。もし家を売却する場合、売却益でローンを完済できれば問題ありません。もし売却してもローンが残ってしまう（オーバーローン）場合は、残ったローンを契約者が返済していくことになります。もし、ローン名義ではない方が家に住み続けたい場合、ローン名義人が返済を続けることになりますが、これは大きな負担になりがちです。住む方がローンの返済を引き継ぐことも考えられますが、銀行の審査が必要になります。
- 夫と妻が共同で契約している場合（連帯債務・連帯保証）: これが一番複雑になりやすいケースです。夫婦二人が「一緒にローンを返済しますよ」という契約なので、離婚しても、この返済義務は消えません。
- 「夫が住んでローンを払う」という約束をしても、妻にも返済義務は残る: もし夫がローンを滞納してしまった場合、銀行は妻にも返済を求めてきます。これは「連帯」という言葉の通り、夫婦のどちらか一方に何かあっても、もう一方が全責任を負う可能性があるということです。
- 「妻が住んでローンを払う」という約束をしても、夫にも返済義務は残る: これも同様です。妻が滞納すれば、夫に請求が来ます。
2. 不動産の「名義」と「ローン名義」が違うと大変！
家や土地の所有者の名前（名義）と、住宅ローンの契約者の名前（名義）は、必ずしも同じではありません。
- 夫の名義の家に、夫婦共同のローンがかかっている: この場合、妻は家の所有者ではありませんが、ローンは一緒に返済する義務があります。もし離婚後、夫がローンを滞納し、家が競売にかけられるようなことになったら、妻もローンの残額を請求される可能性があります。
- 共有名義の家に、夫単独のローンがかかっている: 家は夫婦二人のものなのに、ローンは夫だけが返済しているケースです。もし夫がローンを滞納すると、夫婦共有の家が差し押さえられることになります。
3. どのような選択肢がある？
主に考えられる選択肢は以下の3つです。
- 家を売却する（任意売却・競売も含む） 一番スッキリする方法です。家を売って、そのお金で住宅ローンを完済します。もし売却益でローンを完済できれば、夫婦ともにローンの心配はなくなります。
- 注意点: もし売却してもローンが残ってしまう「オーバーローン」の場合は、残ったローンをどう返済していくかを夫婦でしっかり話し合う必要があります。
- どちらか一方が家に住み続け、ローンも払い続ける 例えば、妻と子どもがそのまま住み続け、夫がローンを払い続けるケースなどです。
- 注意点:
- ローン名義と居住者が異なる場合のリスク: 上記で説明した通り、ローン名義人ではない方が住み続ける場合、もしローン名義人が返済できなくなると、住んでいる方も家を失う可能性があります。
- 名義変更は難しい: ローンが残っている状態で不動産の名義を単独にするのは、銀行が認めないケースが多いです。新たな借り換えや、住み続ける側の単独名義でのローン審査が必要になり、これが非常にハードルが高いです。
- 「債務引受」や「免責的債務引受」という方法: 銀行の許可を得て、一方のローンの責任をもう一方に移す方法ですが、これも銀行の厳しい審査があります。
- 注意点:
- 夫婦どちらかが家に住まず、ローンだけ払い続ける 例えば、夫が実家に戻り、家には妻と子どもが住み続けるが、夫がローンを払い続けるケースです。
- 注意点:
- 住んでいないのにローンを払い続けるのは、精神的にも金銭的にも大きな負担になります。
- 将来的にローンの滞納リスクが高まります。
- 注意点:
4. 最も重要なこと：銀行との話し合い
自己判断で「夫が払う」「妻が払う」と決めても、銀行は関知しません。ローンが残っている不動産に関して何か行動を起こす場合、必ず銀行に相談し、承認を得る必要があります。
- 勝手に名義変更をしようとすると、ローンの一括返済を求められる可能性があります。
- ローンの連帯債務者から外れる、といったことは、銀行が認めるケースは非常に少ないです。
5. 専門家への相談を強くお勧めします
離婚は、心身ともに疲弊することが多いものです。その上、不動産や住宅ローンという複雑な問題が絡んでくると、個人で解決するのは非常に困難です。
- 弁護士: 離婚協議全体や、法律的な観点からのアドバイスを得られます。
- 不動産会社（離婚専門の不動産会社もあります）: 不動産の売却や査定、今後の選択肢について具体的なアドバイスを得られます。
- ファイナンシャルプランナー: 離婚後の生活設計や、住宅ローンを含めた資金計画について相談できます。
まとめ
離婚時に住宅ローンが残っている場合、一番大切なのは、「住宅ローンの契約内容を正確に把握すること」と「夫婦二人で、どうするのが一番リスクが少ないか、そして銀行はどう反応するかを慎重に話し合うこと」です。
そして、必ず専門家を交えて、ご自身の状況に合った最善の選択肢を見つけるようにしてください。一人で抱え込まず、信頼できる人に相談することが、問題をスムーズに解決する第一歩です。